Ces dernières années, le problème du squattage et des introductions par effraction s’est accru dans tous les types de bâtiments (appartement, maison, commerce, cabanon, local agricole), en particulier ceux qui n’ont pas été habités depuis longtemps, comme les résidences secondaires, les appartements vides à louer , etc., un phénomène qui provoque chez leurs propriétaires d’innombrables maux de tête.
Qu'est-ce qu'un squatteur ?
Un squatter est une personne qui occupe illégalement un terrain ou une propriété, ce qui signifie qu’elle accède et réside dans vos locaux sans votre autorisation et sans payer de loyer.
Les squatteurs ont des droits en vertu de la loi, ce qui signifie que vous devez agir légalement si vous découvrez quelqu’un occupant votre propriété sans votre consentement.
Comment les squatters accèdent à votre propriété
Propriété vacante
Quelqu’un peut remarquer qu’une maison est inoccupée depuis une période prolongée et emménager, en espérant qu’un propriétaire inattentif ou absent ne se rendra pas compte de sa présence.
Dans des cas extrêmes, ils peuvent même ouvrir des contrats chez des fournisseurs d’électricité, d’internet ou utiliser un faux contrat de location pour faire croire à la société de services ou aux autorités qu’ils sont des locataires légitimes.
Colocataire illégal
Le squattage peut également se produire lorsqu’un colocataire ou un sous-locataire qui ne figure pas sur le contrat de location refuse de partir à l’expiration du bail et que les locataires légaux déménagent. En tant que propriétaire, vous n’avez aucune idée de qui il est car son nom ne figure pas sur le bail, mais il a pris possession de votre propriété.
Dans certains cas, les colocataires de votre locataire peuvent déménager temporairement une fois l’inspection de déménagement terminée, puis ré emménager rapidement et prendre possession lorsque vous pensez que votre propriété est vacante.
Arnaque à la location
Une personne innocente peut aussi être victime d’une arnaque à la location et squatter sans même le savoir. Parfois, des escrocs mettent une annonce pour louer une propriété vacante dont ils ne sont pas propriétaires.
Ils rencontrent le locataire, encaissent le premier mois de loyer et la caution, puis rendent les clés et disparaissent. La victime pense qu’elle a un bail légitime jusqu’à ce que le propriétaire se présente à la porte d’entrée en se demandant ce qui est la personne qui occupe son domicile.
Pourquoi un propriétaire devrait agir rapidement pour expulser un squatter
Une fois que le squattage se produit sur votre propriété, le temps commence à s’écouler vers le moment où le squatteur pourrait effectivement obtenir des contrats avec des services de ville (eau, électricité, internet..). Un propriétaire doit s’occuper des squatteurs dès qu’ils sont découverts, car plus le temps passe, plus il peut être difficile de se débarrasser du squatteur :
- Expulser un squatter peut prendre des mois et des milliers d’euros surtout si le squatteur tente de faire valoir légalement qu’il est le propriétaire légitime de votre propriété.
- Perte de revenus locatifs et possibilité de dégâts matériels importants pendant la période où un squatter occupe votre propriété.
Comment expulser un squatter
Si votre domicile est occupé illégalement par des squatteurs, il est essentiel de déterminer depuis combien de temps ils sont présents. Si leur occupation est récente, c’est-à-dire depuis moins de 48 heures, vous devez immédiatement alerter la police pour intervenir en flagrant délit. Dans le cas où les squatteurs sont installés depuis plus de 48 heures, la situation relève de la compétence judiciaire, et vous devrez engager des démarches légales plutôt que de solliciter l’intervention immédiate de la police.
Procédure accélérée : évacuation forcée
- Porter plainte pour violation de domicile au commissariat de police ou à la gendarmerie.
- Prouver que le logement est son domicile ou sa propriété, par exemple à l’aide de factures, de documents fiscaux, d’une attestation fournie par un voisin.
- Faire constater par un officier de police judiciaire, ou par le maire, ou par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice), que le logement est squatté
Procédure devant le juge : expulsion
- Prendre un avocat qui saisira le juge (il s’agit de demander au juge d’autoriser l’expulsion des squatteurs et de les condamner à payer une indemnité d’occupation des lieux)
- Prouver que le logement lui appartient (titre de propriété, documents fiscaux, factures…).
- Prouver que le logement est squatté. Pour cela, il est recommandé de charger un commissaire de justice de se rendre sur les lieux pour dresser un constat et identifier si possible au moins 1 des squatteurs (en les interrogeant, en relevant leur nom sur la boîte aux lettres…).
Quels sont les droits des squatteurs ?
Le phénomène du squat, malgré son caractère illégal, témoigne fréquemment des crises sociales en cours. Au fil du temps, la législation a progressé pour trouver un équilibre entre la protection des droits des propriétaires et la lutte contre l’exclusion sociale. Les cas de squat peuvent présenter diverses situations, allant d’une occupation complètement illégale à une tolérance dans certains contextes spécifiques. Ces nuances juridiques soulignent la complexité inhérente à ce sujet.
Quels sont les droits des propriétaires ?
La loi du 27 juillet 2023
La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, a introduit des changements significatifs dans le contexte des squats en vue de protéger les logements contre l’occupation illicite. Cette législation découle de la proposition de loi n° 360 déposée le 18 octobre 2022 par le député Guillaume Kasbarian, accompagné de plusieurs autres députés. Composée de cinq articles, cette proposition avait pour objectif de préciser la définition juridique du squat et de renforcer les sanctions liées à cette infraction. Elle cherchait également à accélérer les procédures en cas de litige de loyer, à rendre effective la possibilité de résiliation du bail en cas de non-respect des obligations contractuelles du locataire, tout en pénalisant le maintien dans le logement malgré une décision de justice défavorable.
Comment protéger votre propriété inoccupée des squatteurs : la porte anti squat et l'alarme anti-squat
Soyez préventif !
Il est de plus en plus aisé pour des squatteurs de prendre possession d’un logement ou d’un local si ceux-ci sont vacants. Après coup, il est très difficile de faire sortir les squatteurs. C’est pourquoi il est nécessaire de faire blinder votre porte ou opter pour une serrure sécurisée pour lutter contre le squat illégal. Si vous êtes propriétaire d’un appartement ou d’une maison que vous souhaitez mettre en location ou en vente, vous n’êtes pas à l’abri que des squatteurs s’y installent.
Investissez dans une location de porte anti-squat
Vous mettez en location votre maison ou votre appartement secondaire ? Mettez vous à l’abri de l’arrivée des squatteurs en installant une porte anti-squat, la seule solution radicale et efficace.
Changer les verrous et installer une porte blindée ne sont pas les solutions ultimes pour vous prémunir contre le squattage. La meilleure solution est la porte anti-squat : un bloc de porte blindée spécialement conçus contre le squat. Les portes blindées anti-squat ont pour but de protéger votre domicile contre toute tentative d’occupation illégale lorsque celui-ci est inoccupé. Les habitations vides sont des cibles pour les squatteurs. Des serruriers professionnels installent ce type de porte blindée, lorsque votre logement est vacant pendant une longue durée : déplacement professionnel, vacances, travaux, recherche de nouveau locataire.
Avantages porte Anti-Squat
Choisir d’installer une porte anti-squat, c’est la sûreté :
- D’avoir une protection optimale de vos portes d’entrée pour qu’aucun individu ne puisse pénétrer à l’intérieur de votre logement.
- Une installation rapide
- D’être serein si vous vous absentez de votre logement pendant une longue période ou simplement le temps de travaux ou la vente de votre habitation. Si vous habitez loin de votre domicile inoccupé et que vous êtes dans l’impossibilité de faire des vérifications, le choix d’une porte anti-squat est de loin la meilleure solution.
Le coût d’une mauvaise sécurité
Même si un local commercial vide ne génère pas de revenus, en ce qui concerne la sécurité des locaux, cela vaut certainement la peine de dépenser un peu pour économiser beaucoup. Avoir l’intrusion d’intrus qui choisissent ensuite de rester dans la propriété peut générer des coûts importants pour les propriétaires, par exemple en termes de :
- Dommages de la propriété elle-même.
- La facturation des éventuels services publics encore connectés aux locaux.
- Frais juridiques pour l’expulsion.
- Frais de réparations.
- Frais d’enlèvement des déchets ou des objets
- Augmentation des coûts d’assurance à l’avenir et des frais de franchise en cas de sinistre.
Protection des biens
Comme pour tout ce qui concerne les questions immobilières, il existe des options à petit budget ainsi que des options plus coûteuses pour protéger votre propriété.
Cependant, quel que soit le budget, il faut garder à l’esprit que la sécurité n’est pas seulement préventive, c’est-à-dire rendre l’entrée aussi difficile que possible, mais elle doit également avoir un effet dissuasif, car une sécurité renforcée qui dissuade, découragera également les squatteurs, les voleurs, les opportunistes, les vandales et les criminels d’entrer dans la propriété.
• Il est crucial de noter qu'il est strictement interdit de tenter d'expulser les squatteurs par vos propres moyens, car cela pourrait entraîner des sanctions telles qu'une peine d'emprisonnement et le versement d'une amende.
• Si votre domicile est occupé illégalement par des squatteurs, il est essentiel de déterminer depuis combien de temps ils sont présents. Si leur occupation est récente, c'est-à-dire depuis moins de 48 heures, vous devez immédiatement alerter la police pour intervenir en flagrant délit.
• Investissez dans une location de porte anti-squat comme solution préventif.
• il faut garder à l'esprit que la sécurité n'est pas seulement préventive, c'est-à-dire rendre l'entrée aussi difficile que possible, mais elle doit également avoir un effet dissuasif, car une sécurité renforcée qui dissuade, découragera également les squatteurs, les voleurs, les opportunistes, les vandales et les criminels d'entrer dans la propriété.
