Une solution contre le squat, mais que dit la loi ?
Ces dernières années, la France a connu une explosion des cas de squat, notamment dans les agglomérations et les zones où le marché immobilier est tendu. Entre 2019 et 2023, on estime que plus de 30 000 logements ont fait l’objet d’une intrusion illégale, entraînant des coûts de remise en état et des démarches judiciaires lourdes pour les propriétaires. Dans ce contexte de crise, deux lois majeures sont entrées en vigueur : la loi n° 2020‑1525 dite « loi ASAP », promulguée en décembre 2020, et la loi Kasbarian‑Bergé (2023). Ces textes visent à accélérer les procédures d’expulsion et à renforcer les sanctions contre les squatteurs (expulsion squatteurs loi ASAP).
Face à ces évolutions législatives, de nombreux propriétaires, bailleurs et agences immobilières se tournent vers des solutions techniques pour sécuriser leur logement vide : la porte anti-squat. Cet équipement, conçu pour empêcher toute effraction ou intrusion prolongée, répond à un double objectif : dissuader les intrus et protéger juridiquement le propriétaire. Toutefois, installer une porte anti-squat ne se fait pas sans respecter un cadre juridique strict. L’intention est de sécuriser sans enfreindre la loi, tout en évitant de bloquer un locataire ou un tiers légal.
Les portes anti-squat sont-elles légales ?
La question revient souvent : installer une porte anti-squat est‑elle conforme à la réglementation sécurité logement vide et à la légalisation porte anti-squat ? La réponse est oui, à condition de satisfaire plusieurs critères :
- Propriété privée :
- Tout propriétaire (personne physique ou morale) peut légitimement mettre en place un dispositif pour sécuriser un logement inoccupé (protéger logement inoccupé loi).
- L’installation d’une porte anti-squat relève de la protection du droit de propriété, inscrit à l’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen de 1789.
- Respect des parties communes (copropriétés) :
- En copropriété, il est interdit de modifier ou obstruer une partie commune sans l’accord de l’assemblée générale.
- Avant toute installation, le syndic doit être informé, et il est souvent conseillé de faire valider le projet lors d’une assemblée générale pour éviter toute contestation (réglementation sécurité logement vide).
- Accès aux secours non entravé :
- Les secours (pompiers, ambulances, forces de l’ordre) doivent pouvoir intervenir sans délai.
- La porte anti-squat ne doit pas bloquer l’accès par l’extérieur en cas d’intervention d’urgence. Un système de « déverrouillage » côté extérieur, ou un marquage clair, est essentiel pour garantir la conformité aux normes de sécurité.
- Ne pas empêcher un locataire légal d’entrer :
- Un locataire encore en place a un droit d’accès légitime à son logement.
- Bloquer l’accès d’un occupant légal constitue une violation de domicile (voir Code pénal : article 226‑4). Toute entrave peut entraîner des poursuites pénales à l’encontre du propriétaire (loi sur le squat 2024).
En résumé, une porte anti-squat est légale dès lors qu’elle reste un dispositif temporaire, non destructif, et qu’elle ne porte pas atteinte aux droits d’un occupant ou d’un éventuel locataire.
Textes de loi à connaître
Loi n° 2020‑1525 dite « loi ASAP » (7 décembre 2020) :
- Objectif : Accélérer la délivrance des procédures d’expulsion des squatteurs en facilitant la procédure d’« injonction de partir » et en réduisant les délais.
- Mesure phare : l’« injonction » permet au préfet de constater le squat et d’ordonner au squatteur de quitter les lieux sous 48 heures, sans passer par une procédure judiciaire classique (expulsion squatteurs loi ASAP).
- Pour plus de détails : voir les articles 313 à 317 dans le Code de la Construction et de l’Habitation ou sur Légifrance.
Loi Kasbarian‑Bergé (2023) :
- Objectif : Renforcer les sanctions pénales en cas de squat, notamment en étendant le champ de la contrainte pénale, et faciliter la preuve de la mauvaise foi du squatteur.
- Principales dispositions :
- Sanction aggravée si le squat concerne un logement social.
- Peine complémentaire possible de démolition du dispositif illégal mis en place par le squatteur.
- Extraits : articles 225‑14 et 226‑4 modifiés du Code pénal.
Code pénal – article 226‑4 : Violation de domicile
- Texte : « Le fait, par violence, manœuvre, contrainte ou surprise, de pénétrer ou de se maintenir dans le domicile d’autrui est puni d’un an d’emprisonnement et de 15 000 € d’amende. »
- Application : un propriétaire qui installerait une porte anti-squat pour bloquer un occupant légal commet une violation de domicile (loi sur le squat 2024).
Installer une porte anti-squat : les règles à respecter
Choisir un dispositif amovible et non destructif
- Les portes anti-squat doivent pouvoir être posées sans altérer définitivement le bâti existant (mur, cadre de porte).
- Privilégier un système à emboîtement, avec des platines vissées en façade, qui ne nécessite pas de montage lourd (pas de scellement chimique, ni de soudure).
Ne pas bloquer un tiers légal
- Vérifier qu’aucune personne (locataire, commerçant, voisin…) n’a de droit d’accès légitime au logement ou à l’immeuble.
- Installer un système de verrouillage anti-squat qui se déverrouille de l’extérieur sur simple pression ou via un organisme de télésurveillance, afin de garantir l’intervention rapide des secours et des titulaires de droit (réglementation sécurité logement vide).
Ne pas modifier le bâti de manière permanente
- Éviter toute découpe irrémédiable du linteau, tout renforcement par scellement ou tout percement global qui pourrait être considéré comme une œuvre définitive.
- Lors de la remise en location ou vente, l’enlèvement de la porte anti-squat doit se faire sans laisser de trace ni frais de remise en état importants.
Privilégier un professionnel agréé
- Faire appel à une entreprise spécialisée pour garantir que le dispositif respecte la norme NF P 20‑402 (sécurité des portes temporaires).
- Obtenir une attestation de pose ou une note technique mentionnant la conformité au cadre légal (ce document pourra être demandé en cas de contrôle ou de litige).
En suivant ces consignes, le propriétaire s’assure d’être en conformité avec la légalisation porte anti-squat tout en sécurisant son bien vide (protéger logement inoccupé loi).
Quelles sont les sanctions en cas de non-respect ?
Installer une porte anti-squat ne doit jamais conduire à contourner la loi. En cas de non-respect des règles, différents risques et sanctions peuvent s’appliquer :
En cas de pose illégale (ex : blocage d’un locataire légitime)
- Plainte du locataire ou de l’occupant : le dossier pourra être transmis au parquet pour « violation de domicile » (article 226‑4 du Code pénal).
- Astreinte judiciaire : le juge peut ordonner, sous astreinte financière, le démontage immédiat du dispositif anti-squat.
- Dommages et intérêts : le propriétaire risque d’être condamné à verser des indemnités pour privation de jouissance et préjudice moral.
En copropriété
- Mise en demeure du syndic : si la porte obstrue une partie commune, le syndic peut adresser une mise en demeure de remise en état, avec un risque de travaux d’office à la charge du propriétaire en cas de non‑conformité prolongée.
- Sanctions financières : l’assemblée générale peut voter une pénalité pour non‑respect du règlement de copropriété.
En fonction du type de bien (voir cas particuliers)
- Pour un logement HLM ou un bâtiment classé, des règles supplémentaires peuvent rendre la pose strictement interdite ou soumise à autorisation préalable (voir chapitre suivant).
Au global, le non‑respect de la réglementation sécurité logement vide et de la légalisation porte anti-squat expose le propriétaire à des démarches coûteuses et à un risque pénal.
Cas particuliers
Certaines catégories de biens immobiliers sont soumises à des règles spécifiques :
- Logement public (office HLM)
- La pose d’une porte anti-squat sur un logement HLM est soumise à l’autorisation expresse de l’organisme gestionnaire.
- En général, le bailleur social assure la sécurisation (pose de serrures haute sécurité, mise en place de systèmes de télésurveillance). Toute initiative du locataire ou du propriétaire doit faire l’objet d’une convention ou d’un avenant au bail.
- Bâtiment inscrit ou classé
- Pour les immeubles inscrits ou classés au titre des Monuments Historiques, toute modification de la façade ou des huisseries doit être validée par l’Architecte des Bâtiments de France (ABF).
- Une porte anti-squat, même amovible, peut être jugée incompatible avec la valeur patrimoniale du bâti. Une dérogation est alors nécessaire.
- Biens indivis
- Si le logement appartient à plusieurs copropriétaires ou indivisaires, chaque partie doit consentir à l’installation.
- À défaut d’unanimité, un désaccord peut entraîner une action en justice (référé‑procédure) pour déterminer la légitimité d’un tel dispositif, ou la désignation d’un expert.
✅ À faire
- Sécuriser un bien inoccupé
- Respecter les règles d’accès secours
- Utiliser une porte temporaire, amovible
- Obtenir l’accord du syndic en copropriété
- Faire appel à un professionnel agréé
❌ À éviter
- Verrouiller un logement encore loué
- Obstruer les issues réglementaires
- Installer une porte soudée ou scellée
- Modifier définitivement le bâti (mur, cadre de porte)
- Poser soi‑même sans vérifier la conformité légale
En cas de doute : faites appel à un professionnel
Lorsque la légalisation porte anti-squat ou la réglementation sécurité logement vide soulève des questions, il est crucial de solliciter un avis expert :
- Évaluation du risque juridique : un avocat spécialisé en droit immobilier ou un expert en sécurité peut analyser la situation (protéger logement inoccupé loi) et déterminer si la pose d’une porte anti-squat est appropriée.
- Solution adaptée au cadre légal : le professionnel proposera un dispositif conforme à la loi, qu’il s’agisse d’une porte amovible, d’un barillet haute sécurité ou d’un système de télésurveillance complémentaire (loi sur le squat 2024).
- Attestation de pose : en cas de litige, l’attestation fournie par l’installateur certifie la conformité aux normes et protège le propriétaire contre d’éventuelles poursuites.
Sécuriser un logement vide est aujourd’hui un enjeu majeur pour tous les propriétaires soucieux de protéger leur patrimoine. Grâce aux lois récentes (loi ASAP, loi Kasbarian‑Bergé), il est possible de faire face efficacement au phénomène de squat, tout en respectant les droits fondamentaux et la légalisation porte anti-squat.
Toutefois, l’installation d’une porte anti-squat doit être réalisée dans un strict respect de la réglementation sécurité logement vide. Propriété privée, accès aux secours et respect des droits des occupants légitimes sont les maîtres mots. En cas de doute, faites appel à un professionnel pour bénéficier d’une solution légale, rapide et conforme à la loi sur le squat 2025.
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